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石泉县人大“把脉”物业管理助力“三宜”石泉之宜居建设
发布时间:2017-12-20 14:14:12作者: 欧立高 胡胜林来源:石泉县人大 
 

近年来,在“五大发展理念”的引领下,石泉县紧跟“三个陕西”、“秦巴明珠、生态安康”宏伟蓝图的发展步伐,确立了“三宜”石泉(宜游、宜居、宜业)发展战略,这一举措强劲有力的促进了县域经济社会持续健康发展,在这一历程中,宜居进程固然在稳步推进、成效显著,却也历经艰辛、任重道远!


 

缩影——居民对物业管理的需求

“现在,我们小区靠业主委员会牵头,义务工作、具体管理,改善了小区原先环境较差、秩序混乱的面貌,使小区的整体风貌有了较大进步。但是,咱业主委员会的精力能力、人力财力、管理水平都有限,这样下去也不是长久之计啊......”谭文远说道。

陈兰接着说:“就是,这样一直下去也不是办法啊,我们毕竟都有自己的事......”。

“要是有物业管理企业进驻我们小区就好了!”王佐摇着头感叹地说。

另一位同志思绪稳健地说道:“其实也不是不可以,虽然位于县城东边的金江小区、金江花园、红花小区、金江府邸这几个住宅小区规模都不大,但是加在一起的户数、人口数却不容小觑,如果可以共同聘请一家大型物业公司统筹管理,这样对于物业公司来说便可节约运行成本,应该还是可行的......这两年大家还是先坚持着吧!”

以上的一席对话,是石泉县金江小区业主委员会在2016年12月的一次会议上,业主委员会组成人员谭文远、李纯武、王佐、胡良军、陈兰等人的发言。

这一画面要从追溯说起,该县金江小区规模较小且属新旧融合类住宅小区,仅4栋步梯楼、13个单元、160多户、500多人口,其中1号楼1999年落成,2、3、4号楼2008年落成,初期由开发企业牵头成立了前期物业管理,后来由于种种原因,致使小区管理处于半瘫痪状态,却一直未能有物业管理企业进驻。随着居住时间增长、人口增加、车辆增多,加之一些遗留问题和缺乏规范管理,该小区大概于2013年开始,小区设施损毁、路灯照明瘫痪、垃圾乱扔乱堆、车辆乱停乱放等问题日益凸显;2014年底,甚至出现了化粪池污水澎溢、随意搭建车棚等现象,从而严重影响了小区的环境秩序,同时也与该县宜居建设相违背。

该小区的很多业主大多是眼见心恶、心有怨怒,可却束手无招、隐忍相适。如果任由这种现状恶性循环,后果将不堪设想!得益于正能量的客观存在,2015年初,该小区谭文远、李纯武、朱存仲、王佐、胡良军、陈兰等乐于公益、敢于担当的部分热心业主站了出来;他们在有关同志的指导下,根据国务院《物业管理条例》《陕西省物业管理条例》的相关条款,通过近3个月夜以继日的艰辛努力,终于在有关机构和当地社区的见证下,依法选举成立了金江小区业主委员会。

自此之后,该小区业主委员会便开始牵头管理小区事务,充当起了“主人”和“管家”的两个角色。2015至2017年,在他们的牵头组织和管理下,累计对小区9组化粪池全面清理5次,新建1组化粪池;累计解决下水管道问题35例,其中指导更换和维修地下下水主管道6条;采取“发动群众管群众”的方式,历尽艰辛的拆除3个随意搭建的车棚;更新小区路灯照明设施4处,累计维修7次、新增2处;监督配合完成了小区供电主线路、通讯网络终端架设等事项;通过积极协调争取,合理的划定了小区停车位等......这些点滴“充实”了他们正常工作生活之外的空间,但在小区事务“缠身”的日子里,他们的“疲惫”在显现,更在担忧将来该怎么“往下走”?


 

动议——人大对群众期盼的回音

据悉,该县城区目前共有住宅小区35个,其中5个保障房和移民安置小区由政府主导实施物业管理,3个较大规模的商品房小区进驻了物业管理企业,诸如金江小区的其他27个小区和单体建筑均无物业管理。故而,设想类似于金江小区原先的问题或状况,随着广大居民群众要求生活品质的逐步提升,自然对早日步入物业管理的规范化进程也将充满期盼。

该县人大常委会主任李平针对这一事项说:“我们要认真贯彻执行党关于群众路线的大政方针,坚持不懈的走好群众路线,人民群众有期盼,我们就要有回音,使人大工作始终坚持以人民群众为中心,做到人大工作围绕中心转、围绕民意转。”

正因如此,这一关乎万众民生和宜居建设的事项,得到了石泉县委和县人大常委会的高度重视,该县人大常委会主任会议在前期充分收集民意、认真研究论证的基础上,决定就该县关于国务院《物业管理条例》《陕西省物业管理条例》的贯彻落实情况,以及全县物业管理工作情况开展专题调研。


 

“诊断”——客观梳理的问题与不足

针对这项工作,该县人大常委会主任会议及时作了专项安排部署,抽调县人大常委会部分委员、部分县人大代表和有关方面人员,组成专题调研组,在该县人大常委会领导的带领下,本着促进规范全县物业管理工作、打造和谐宜居环境、监督贯彻执行国家法规的基本原则,通过走访座谈、实地查看、查阅资料、听取汇报等方式,历时近两个月,对全县所有住宅小区的物业管理情况开展了专题调研。

调研组认为:该县经过各方面的共同努力,促使县城住宅小区物业管理从无到有,实行物业管理的区域不断扩大,物业管理效应初步显现,尤其是政府主导管理的保障房和移民安置房物业管理较为规范,群众比较满意,商品房小区物业管理也在进行积极尝试,取得了一定成效,为宜居石泉建设和社会稳定发挥了积极作用。然后分别从行政管理、开发商和物业服务企业,以及居民业主等三个层面给予了全面“诊断”,客观梳理了存在的问题和不足。

从行政管理层面,指出了对物业管理工作重视不够、物业管理政策法规宣传不到位、物业监管职能职责不清、有关组织的作用未能较好发挥等四个不足;从开发企业和物业服务企业层面,指出了开发商因利益驱使变更设计规划而导致后续遗留问题、住宅小区基础设施配套不全、物业管理模式落后与经营活动不尽规范、物业管理企业服务质量不高等四个突出问题;从居民业主层面,指出了业主对物业管理认识模糊而不能正确处理维权意识与责任意识、业主自治组织的建设与运行难度大、缺乏责任意识而不缴纳物业管理费等问题。


 

“开方”——提出合理化对策与建议

对于通过深入调研梳理的问题与不足,调研组经过综合分析、认真探讨,并经该县人大常委会主任会议研究论证,为该县的物业管理工作提出了合理化的对策与建议。

一是建议认真学习和贯彻执行现行法律法规,结合实际进行“顶层设计”,尽快制定《石泉县物业管理实施办法》,从加强领导、理顺体制、政策措施、明确职责、夯实任务、加强监管等方面作出具体规定,并按程序提交县人大常委会审议后实施,以便政府部门、开发企业、物业企业和居民业主各方履行责任、权利和义务,使全县物业管理工作步入规范化和法制化“轨道”。

二是提出了通过抓点示范,在县城选取基础条件较好的小区,进行物业管理方面的综合试点,通过试点总结经验,为全县物业管理工作提供样板;由物价部门加强对物业企业收费行为的监管,研究制定物业服务项目标准,并对物业收费给予指导;探索实行有效管控机制,可通过业主大会同意通过,由物业服务企业统管住户水、电或者气的购买渠道,以便居民业主积极配合交纳物业费;强化公职人员引领作用,充分发挥公职人员的模范带头作用,引导物业管理工作健康发展;针对“脏、乱、差”现象和违建等突出问题,由住建、三创、公安、司法、镇政府、社区等联合开展专项整治行动,其他有关部门配合,实行联合执法,加大查处打击力度,强力推进宜居石泉建设等方面对策。

三是建议依法严格监管,规范开发企业和物业服务企业行为。一要规范小区设计,由住建(房管)部门加强监管,采取多种措施,强制开发企业严格执行《城乡规划法》《城市房地产管理法》《物业管理条例》等法律法规,促使开发企业树立物业管理意识,在小区规划时按规定同步设计建设物业用房,以及其他硬件保障,并做好前期物业管理服务;二要规范承接验收,开发企业要加强与物业管理企业的沟通协调,在转承物业时,应当对物业共用部位、设施进行查验,以减少不必要的物业矛盾和纠纷;三要规范物业服务行为,物业企业要通过加强业务培训,提高从业人员专业素质和服务水平,严格履行物业服务合同约定,为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准,对服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、价格举报电话等进行公示,对业主和业主委员会提出的合理要求要及时整改。住建(房管)部门要在公共场所建立开发商、物业服务企业曝光台,完善不良记录和诚信档案,并科学运用。

四是建议强化宣传教育,提高业主自治意识和自治能力。住建(房管)、司法、宣传、广电等部门和各镇各社区要深入广泛宣传《国务院物业管理条例》《陕西省物业管理条例》等法规,以及即将出台的《石泉县物业管理实施办法》,有效提高物业法规知晓率;物业主管部门要强化对相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员和业主代表的教育培训,促进依法履职、规范管理,增强业主的物业管理法律意识;物业管理服务企业要树立质量与品牌意识,提高服务质量,取得广大业主的支持与配合;电视台要适时开办物业管理专栏,宣传普及物业法规,加大曝光物业管理陋习。要通过召开业主大会、开展教育培训、组织引导制定业主公约和成立业主委员会、积极引入物业管理企业等方式,逐步实现小区日常事务自主管理。结合新民风建设,建立小区业主“红黑榜”,对热心小区事业、带头交纳物业费的业主予以表彰鼓励,对无故不交纳物业费的业主予以曝光,引导建立良好的小区风气和物业管理氛围。

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