关于物业维修基金管理使用的建议

物业大修基金，又被称之为住宅专项维修资金，它是由商品房业主们缴纳的用于物业共用部位、共用设施设备在保修期满后进行大修、更新、改造的资金，可以说是房屋的“养老金”。根据我国物权法的相关规定,物业大修基金是属于物业区域内全体业主共有财产的一种专项基金，对于保障房屋的安全使用具有极其重要的意义。

随着我市房地产市场的不断发展，物业大修基金越来越备受关注，也浮现出许多的问题，主要表现在：一、维修基金续缴难度大。维修基金首次收缴由建设单位在办理房屋初始登记前，按实际测绘的建筑面积向管理中心缴纳物业维修基金，确保了维修基金的首次缴纳到位和账户安全性。但随着维修基金的动用，续交的维修基金根据相关规定应由业主委员会或由其委托的物业服务单位向业主收取后存入专项维修资金专户，而在实际操作中，遇到业主拒交，业委会和物业公司均无权进行强行收缴。二、维修基金的合理使用得不到保障。按规定，维修基金的使用必须经过三分之二的业主表决通过，但事实上要想取得三分之二以上业主的签名同意并不是件容易的事。很多原本只需要动用少量维修基金即可修复的公用设施却一直无人前去修复，原因在于要征集到三分之二以上业主的签名，所花的费用和人力可能远高于申请的费用。三、维修资金申请使用程序繁杂。由于相关法规对维修基金的使用规定较为严格，在现实中，很多本应该使用维修基金进行维修的项目根本无法满足申请条件，只能放弃。比如较为普遍的住宅楼屋顶渗水现象，除了顶楼业主感同身受，迫切希望整修屋面外，其他楼层住户由于并未直接受到影响。一部分业主出于自身利益考虑不愿支持动用维修基金的情况下，导致维修基金申请很难通过。

建 议：

1.简化维修资金申请审批程序。对于日常维修项目，只需通过公示形式征求业主意见，并在有房屋质量鉴定部门或有相应资质的鉴定机构出具房屋维修证明，维修费用不超过一定限额的情况下，由业主委员会直接决定是否动用维修基金。

2.明确维修基金使用管理流程。理顺物业专项维修基金的管理体制，制定严格的监督制度，加大对违法、违规使用物业专项维修基金行为的查处力度，严肃追究挪用该项基金的责任人员的法律责任；规定小区各种收益划入维修基金的最低比例，这样既能满足业主的眼前利益，又能兼顾其长期利益。  

3.加大宣传，信息公开。加大对大修基金管理使用政策的宣传，审批、使用程序。将大修基金的收缴、使用、收益向业主公开。

4.强化服务。市政府基金管理部门要改进作风，强化服务，切实提升工作效率，管好用好老百姓的房屋“养老金”。对申请维修的楼栋，应及时深入现场勘查，坚持实事求是确定维修项目内容，及时完善相关手续，确保基金在城市房屋维护维修中发挥应有作用。