物业服务与管理是城市治理中民生关切的热点难点之一，高质量的物业服务与管理是新时代做好群众工作的重要抓手，是坚持为人民服务的具体实践，更是城市治理现代化的客观需要。按照学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育和省委、市委、区委“三个年”活动要求，汉滨区人大常委会围绕“中心城区物业服务与管理”这一课题进行深入调研，摸清当前工作现状，深刻分析存在问题，提出有针对性对策建议。

一、基本现状

（一）量大面广基础薄弱。安康市中心城区有物业小区127个，总建筑面积约1200万平方米、有物业企业76家，物业从业人员4130余人、组建业委会78个，物业服务管理覆盖率达到100%；有老旧无物业小区372个，建筑面积约250万平方米，涉及城区4个街道2个镇，31146户124584人。

（二）事权管理平稳过渡。2022年7月和2023年6月市政府分别将无物业老旧小区，有物业小区管理事权下划汉滨区，区政府及相关职能部门积极承接，成立汉滨区物业管理事务中心（正科级），核定事业编制32名。城区“4街道2镇”明确物业管理工作分管领导，组建物业管理办公室和物业管理人员队伍，社区(村)成立物管会和物业公司，实现物业服务管理工作平稳过渡。

（三）法制保障日益完备。《安康市物业服务与管理条例》（以下简称《条例》）于2022年12月经省人大常委会第三十七次会议批准，2023年1月予以公告，6月1日正式施行。《条例》的制定出台，为规范物业服务市场秩序、维护物业活动各方权益提供了有力的法律保障，标志着安康市物业服务管理工作进入了规范化、法治化新阶段。

（四）工作推进有序有力。近年来，中心城区探索推行“红色物业”，引导辖区符合条件的物业企业成立党组织，组织在职党员进小区领岗服务，推动资源下沉、服务力量下沉。推行物业企业“红、黄、绿”三色管理和月打分季度排名通报机制，提升物业服务管理水平。探索社区领办集体企业，成立社区物业公司进驻老旧小区提供服务，细化明确“一楼四管”（包抓领导、包联干部、楼栋保洁员、楼栋长）责任，逐步消除老旧小区服务管理盲区。

二、存在问题

（一）物业企业“小、弱、散”。中心城区住宅小区大多由开发商组建的物业企业进行管理，市场竞争不足。城区备案入库的76家物业企业，有10年以上物业行业经验，员工在100人以上的企业仅有17家，多数物业企业规模较小，仅管理1个小区或1个项目，综合实力差,专业化水平低。部分物业企业擅自压低服务标准，仅提供车辆停放、卫生、保安等基本服务。

（二）开发建设遗留问题多。从近年物业投诉来看，70％以上信访矛盾都源于开发建设方在小区建设中遗留的问题。如：擅自改变设计，任意甩项，造成水、电、电梯、绿化、道路、燃气、通信、停车位等小区配套不到位；施工不规范，造成房屋出现质量隐患；开发建设的共用部分、专有部分和停车位产权界定不清等。这些问题在物业企业入驻后，都由开发建设方转嫁给物业企业，造成物业与业主矛盾难以调和，物业服务管理难度增大。

（三）物业服务“收费难”。收费难是调研中物业企业反映最集中的问题，业主不交费的原因主要表现在物业服务质价不符，业主消费意识淡薄，开发建设方遗留问题难以得到有效解决，业主内部纠纷等等。例如：安康城市风景小区，前后两次业委会将物业告上法庭，虽然最终败诉，但导致越来越多的业主与物业对立，业主对物业服务不满意,从而不交物业费对抗，进入恶性循环的怪圈，物业年收费率仅达20%，业主欠费高达900余万元，企业亏损严重，运营艰难。

（四）业委会运行不规范。中心城区127个物业小区，成立业委会（物管会）77个，仅占物业小区总数的60%。在实际工作中，大多数业委会无法解决工作经费，业委会委员仅凭一颗热心为业主服务，服务热情难以保持。同时，业委会工作缺乏有效监管，少数业委会“躺平”不履职，在带领业主与物业对抗中谋取个人利益。

（五）工作机制不完善。物业管理中很多事项跨部门、跨领域，需要相关职能部门发挥协同治理作用，但现实情况是“一进小区门、全是物业事”，相关部门执法不进小区，仅靠行业主管部门一家协调解决这些问题，显得力不从心。镇（街道）虽然成立了物业管理部门，但人员不足，干部身兼多职，无法保障专职专责，推动落实物业服务管理工作还不够有力。

（六）老旧小区“底子差”。中心城区372个老旧小区，大多兴建于上世纪八九十年代，小区的规划方案比较简单,内部结构及住宅功能相对落后，随着时间的推移，硬件设施先天不足的问题逐步凸显，且这些小区大多没有收取过房屋大修基金，治理改造难度大，矛盾问题频发。近年来，老旧小区改造项目让部分小区“旧貌换新颜”，但还存在大量小区未纳入改造覆盖，改造项目推进资金不足等问题。

三、对策建议

（一）聚焦规范管理，攻克优化行业市场的“难点”。打破物业市场“谁开发、谁管理”的垄断局面，建立开放竞争有序的物业市场体系。完善物业行业市场准入机制，加强市场整顿和日常检查，对服务不到位、收费不规范的企业予以严肃查处。鼓励有实力的社会实体兴办物业企业，对从事老旧小区物业服务与管理的企业，在政策上给予扶持和优惠。

（二）聚焦查验移交，解除群众反映强烈的“痛点”。严把住宅建设项目电梯、消防、供水、供电、供气设施等质量、安全，技术标准关，严肃查处开发建设单位擅自交付使用行为，从源头上减少物业管理矛盾纠纷。严格按照《陕西省物业承接查验办法》有关规定，做好对房屋共用部位共用设施设备的承接查验。对中心城区各小区存在的问题进行一次大排查、大整治，梳理问题清单，建立和完善物业矛盾司法调解机制，探索成立由“两代一委”、民间调解能手、知名人士等热心人员组成的矛盾帮解智库，化解矛盾纠纷。

（三）聚焦物业收费，破解企业发展的“堵点”。监督物业企业严格按照相关部门审核批准或物业管理服务合同约定的项目标准收费。探索将物业费欠缴案件作为简易类案件，到小区内现场开庭，快速审结、执行清理拖欠物业费行为，降低追索物业费欠缴的管理成本、司法成本。引导党员干部和机关企事业单位职工，带头缴纳物业管理费用，对有违法失信行为的，纳入个人征信和考核体系。

（四）聚焦自管自治，补齐小区治理的“弱点”。组织开展法律法规培训、物业知识竞赛等群众喜闻乐见的活动，增强业主物业消费意识、公共责任意识、小区管理意识和民主监督意识。加强工作指导，健全业主委员会和业委会委员工作职责，探索业委会委员薪酬服务机制，提高业委会自治能力和服务管理水平。对业委会活动中出现的违规行为要及时制止并限期整改，推进业委会在法定范围内规范运行，良性发展。

（五）聚焦完善机制，打通服务管理的“断点”。按照“街道吹哨，部门报到”要求，由街道党组织牵头建立物业联席会议制度，定期协调研究解决跨部门、跨领域的物业服务管理问题。进一步明确城管、住建、公安、市场监管、生态环境、消防救援等部门执法监管职责，整合各方力量，组建综合执法队伍，统一受理、处理业主投诉及执法检查中发现的问题，凝聚多方联动执法，齐抓共管的工作合力。

（六）聚焦老旧小区，消除城市治理的“盲点”。加大老旧小区改造项目争取力度，完善老旧小区基础设施。探索进一步落实老旧小区物业管理费用，采取“业主交一点，产权单位帮一点、公共资源整合收一点”等措施保障老旧小区物业服务管理工作“兜底”运行。持续推行“红色物业”，扎实开展党员“双报到”、承诺践诺、志愿服务等活动，以党建温度提升群众满意度，推动城市基层治理提质增效。

（作者系汉滨区人大常委会党组书记、主任）